Insight

如何評估投資移民計劃當中的風險?

25/05/2021
如何評估投資移民計劃當中的風險?

如果要深入研究投資移民計劃或投資者永居計劃當中的風險,過程或會令人卻步,畢竟每個計劃都不同,當中的風險可以是移民計劃本身,或者是財務風險。一旦參與計劃,這些風險亦可能伴隨著整個移民過程而改變。因此,項目方與投資者雙方,事前應就相關風險作評估,這至關重要。

在評估過程中究竟有哪些細節應優先注意?以下我們匯總了一些常見的風險因素以及一些常作爲投資移民計劃相關資產類別的特性,以供參考。 

風險因素一:計劃本身

Irish passport

各類移民計劃,尤其是投資移民,對推動國家經濟發展有著關鍵作用。投資資金的流入以及人口流動,不僅有助創造就業、還能協助該國吸納人才、高淨值家庭和資本。儘管投資移民計劃和投資者永居計劃對資產和投資額的要求較高,但和一些級別較低的移民計劃或配額制的專業移民計劃相比,旅遊彈性和居住要求則寬鬆不少。

大部分投資移民計劃旨在發展當地基建、推動特定金融/商業行業的發展,或是通過創造就業來改善社區生活水平。然而,並非所有計劃都為國家帶來正面影響,以住宅物業市場為例,假如被過量投資,在欠缺監管的情況下容易形成樓市泡沫,導致樓價大幅攀升,當收入升幅追不上樓價升幅,意味當地居民將難以負擔高昂的樓價。也有一些投資移民計劃,在沒有適當規管措施的情況下,或會導致一系列風險,例如缺乏安全保障、洗黑錢、貪污和逃稅等。當受政治壓力影響,某些國家可能會更改其移民計劃的細節。

投資者還要留意計劃的出入境及居住要求,以及居留權權益的相關細節。大部分英語國家均要求申請者於當地居住超過5年,另外亦要留意簽證或許可證的類型,因為有些可能是以臨時居留權簽證的形式簽發,無法享有本地福利;有些則要求投資者通過語言能力測驗和健康檢測,或是符合指定年齡段才可申請永久居留。

持有雙重居留權的人士謹記檢查兩國的居住要求,以及納稅年度的開始及結束時間。在納稅年度內,假如投資者在實行國際稅法的國家停留超過183天,便有機會成為該國的稅務居民,其海外收入可在該國被征稅。

風險因素二:投資項目

Construction Projects in Ireland

在穩定的市場投資一個品質優良的項目,是減輕市場風險的最佳方法。該如何辨別項目優劣?透過評估其所在區域的市場狀況、需求、競爭和財務狀況,便能略知一二。

為了確定市場狀況,投資者及其顧問應仔細閱讀項目的市場研究報告,及透過獨立研究找出反映市場狀況的各項指標,以了解市場是否穩定、是否有強勁的增長跡象,以及有沒有能帶動市場需求的利好因素。以酒店為例,其所在地非常重要,毗鄰大學、旅遊景點或國際機場均是利好因素,因為能為酒店帶來穩定的用戶群。

市場研究報告除了闡述項目的發展計劃,最好還包括如何應對同業競爭的部分。投資者應避免選擇一些沒有提出競爭對策的項目。我們亦建議投資者了解項目的營運財務資訊,以及其發展計劃當中提出了什麼假設。再以酒店為例,假如市場研究報告預計該區酒店入住率為X%,而每日平均租金收入為$Y,請確保這些數字與投資項目有相關性。要是不相同的話,可進行壓力測試,看看項目在這些數據下投資項目的財務表現如何。

此外,發展商的信譽亦非常重要,投資者應選擇具多年良好信譽記錄的發展商和營運商,因為它們無論面對順境還是逆境,都能有效地管理業務,減低投資風險。投資者也需要考慮宏觀市場狀況,譬如2020年的疫情,部分行業受到嚴重打擊,如酒店業、服務業和學生宿舍等,這些行業的財務穩定性因此而受波及。

風險因素三:資金流動性與本金償還能力

Liquidity and Return of Principal

對絕大部分投資者而言,最大的擔憂是能取回多少本金。在決定是否投資前,投資者應與顧問模擬計算項目的財務模型(Financial models),以了解項目在再融資(Refinancing)或出售以後,會否有足夠現金來償還現有債務和支付投資者。投資者亦應將項目退出計劃(Exit plan)中的假設,例如預計售出價格或資本化率(Cap rate),與市場研究報告或其他數據進行比對,以了解項目的假設是否合理。

有些投資項目很容易贖回本金,例如在貸款協議(Loan Agreement)中列明了投資年期與還款金額細節的項目;有些投資項目,例如基金和債券,贖回本金的過程存有不確定性,容易受市場表現影響;有些投資項目,例如房地產,則有機會需要將資產出售套現,出售價格將取決於二手市場的表現、以及項目的市場價值。假如投資的是屬於實業類型,則視乎公司業務(Business entity)的估值,以及其有形和無形資產。

了解不同的資產類型和它們的價值

為了協助您的移民旅程,以下我們整理了投資移民計劃最常見的幾款投資選項:

underlying assets types

基金

封閉型基金是一種具特定投資目標的集資式投資(Pooled money investments)。投資者需要了解基金的管理方法、是否被當地金融機構批准及規管,持有哪些相關資產、基金的過往表現例如資產價值和利潤變化等。其償還投資者的能力取決於市場狀況和基金的實際表現,而且考慮基金收取的管理費用。 

債券

部分投資者簽證,可以透過投資指定政府債券(Government Bonds)或公司債券(Corporate Bonds)取得。由於受政府支持,政府債券往往被視為低風險投資。公司債券可以是交易活躍的上市公司的公司股本或借貸資本。由於涉及股票市場,其價值會受到公司信用評級的影響,因此債券的價格波動和風險相對較高。

初創及創業

自2012年開始,初創及創業簽證數量迅速增長,因為不少國家的政府希望以此吸納外資到當地營商,以刺激經濟及創造就業。部分計劃除了設有投資額,申請者還須擁有營商經驗,包括制定業務計劃、財務管理及控制等。

申請此類投資移民計劃需要考慮許多因素,包括人手招聘、潛在本地競爭等等。要順利維持一家公司的營運也不容易,而且業務價值取決於其有形和無形資產,這些都會影響最終能取回的投資成本。

房地產投資 - 住宅

Lisbon-Portugal-skyline

住宅房地產投資,在歐盟各國的投資者永居計劃或投資者公民計劃中非常常見,投資額通常不超過50萬歐元。

雖然跟投資移民計劃相比,這些「黃金簽證」的門檻相對較低,但大量資金湧入私人房地產市場,將會推高當地市區樓價,特別是樓市較活躍的地區,增加住房壓力。有見及此,一些「黃金簽證」計劃即將停止,例如葡萄牙里斯本和波爾圖。此外,有些投資者會擔心二手住宅市場的表現,假如欠缺需求,投資者將很難售出物業或退出投資。

房地產投資 社會基礎設施

投資社會基礎設施有許多好處。首先,這些設施是有形、固定的資產,而且相關的投資移民計劃通常獲當地政府支持,以改變社區生活水平及增加資本流入。不少屬於社會基礎建設的資產類別均獲取政府在財務上的支持,譬如與政府簽訂長期租賃合同,或直接獲政府基金資助。

隨著全球人口增加及持續老化,加上2008年金融危機及2019年的全球疫情的影響,全球多個國家正面臨公共房屋及療養院的嚴重短缺,急需增加供應,包括·愛爾蘭。想了解更多有關公共房屋及療養院的資訊,請閱讀我們的文章《影響力投資 — 愛爾蘭公共房屋和療養院的投資潛力》。

Beaumont & Stoneybatter

作為愛爾蘭最大的房地產開發商之一,我們擁有可靠的往績,並致力協助您了解愛爾蘭療養院和公共房屋項目的價值,幫助您降低移民風險。

療養院和公共房屋的投資項目屬於愛爾蘭投資移民計劃(IIP)的企業投資選項。在參與企業投資前,投資者必須對以下一系列的問題有充分的了解:

  • 項目發展商是哪家公司?發展商現有及以往的項目規模有多大?
  • 發展商有沒有成功落成項目的往績?它們有沒有營運這些項目的經驗?
  • 這些項目是否位於高需求地區,例如都柏林?
  • 這些項目屬於新落成、二手、改建、還是翻新物業?由於物業估值取決於物業狀況,新落成的物業往往較其它類型的價值高。
  • 這些項目是否符合投資移民計劃(IIP)的要求,並符合政府倡議增加興建新的基礎建設設施,提高供應量?
  • 項目賣方與發展商之間有什麼聯繫?該公司在哪裡註冊?

由於愛爾蘭投資移民計劃彈性大且安全,愛爾蘭正逐步成為熱門的移民國家選擇,也有愈來愈多的移民公司加入市場。透過了解風險及資產類別,我們希望投資者能選擇適合他們的移民計劃,並能與項目方充分合作,提高投資移民成功率。

而客戶對我們整體的服務評價,無論是服務質素、項目質素、還是協助客戶獲得永居的100%成功率,都令我們感到自豪。點擊此處與我們聯絡,了解更多資訊。