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愛爾蘭公共房屋,為何獲得如此多投資者的青睞?

13/07/2021
愛爾蘭公共房屋,為何獲得如此多投資者的青睞?

提起房地產投資,一般人或聯想起住宅、商鋪等常見投資選項,很難想像看似與投資扯不上關係的公共房屋(Social Housing),竟是愛爾蘭近年最備受矚目的投資選項之一。

根據世邦魏理仕集團(CBRE)於2021年5月發表的市場報告,愛爾蘭公共房屋市場持續錄得多宗大額買賣,包括由Ardstone Capital集團以4.5億歐元購買的一系列多戶及單戶項目,以及已和都柏林市議會簽訂長期租賃協議、位於Blackhall Street的39個公屋單位,買入價為2,000萬歐元。CBRE續指出,多個年金基金(Annuity Funds)及影響力基金(Impact Funds)正密切關注公共房屋市場,尋求投資機會,因此預計市場將繼續保持暢旺。為何這麼多的機構投資者,均看好愛爾蘭公共房屋的發展潛力,前赴後繼入市?

根據愛爾蘭政府於2020年11月公布的最新數據,目前愛爾蘭有多達61,880個家庭輪候入住公共房屋,而全國僅有9,028個單位正在興建當中,供應遠遠不及需求,造成當地「一屋難求」的現象。去年COVID-19疫情,對全球建造業造成打擊,愛爾蘭亦不例外,故CBRE估計,公共房屋的輪候人數或將繼續增加

愛爾蘭公共房屋供應

愛爾蘭公共房屋供求失衡並非一朝一夕,其主要原因可追溯至2008年的全球金融海嘯。當年不少投資項目因資金鏈斷裂而腰斬,導致房地產供應量一落千丈,雖然近年開始回升,但仍不足以應付如此龐大的需求。近年愛爾蘭經濟迅速增長,連續6年登上歐元區經濟發展排名榜首,外來人口大量湧進這個歐洲新金融中心,尤其是首都都柏林,房屋租金隨之水漲船高,進一步推動公共房屋需求。

政府長期租賃計劃

為了增加公共房屋供應量,愛爾蘭政府於2016年推行名為「Rebuilding Ireland」的大型房屋發展計劃,耗資達6億歐元,其中一項目標,便是於2021年年底前提供50,000個新落成公共房屋單位,解決燃眉之急。50,000個單位當中,33,500個由政府興建,6,500個於市場購入、其餘10,000個則透過簽訂長期租賃協議取得,換而言之,即愛爾蘭政府出資,鼓勵私人發展商興建房屋,然後租給政府用作公共房屋。

增加愛爾蘭公共房屋供應

一般長期租賃方案,租賃期為10-25年,愛爾蘭政府將支付市價80至85%的租金。租金每三年檢討一次,以歐盟通用的「調和消費者物價指數(HICP)」作調整指標,即是與通脹掛勾,確保簽署協議的發展商能享有市價水平的租金收入。

為了進一步增加計劃的吸引力,愛爾蘭政府於2018年推出了加強版的長期租賃方案,提供25年租賃期保證,租金支付比例由市價的85%增加至95%,代價是發展商必須一次性將最少20個新落成單位租給政府,及負責物業的日常維護管理。

Bartra 接受了愛爾蘭國家廣播公司 RTÉ One就政府長期租賃公共房屋議題的採訪

有愛爾蘭政府作後盾,支付長達25年租金,從投資角度而言,這無疑提供了極高的投資穩定性,也解釋了為何養老基金和年金基金等機構投資者,均希望從發展商手中購入這些與政府簽訂了長期租賃協議的公共房屋。然而,投資公共房屋的好處還遠不止於此:

  • 不需要向住宅租賃委員會註冊
    根據愛爾蘭法例規定,物業擁有人必須向住宅租賃委員會(Residential Tenancy Board)登記租約,每個租戶的登記費為 90 歐元,沒有按時登記者須支付180歐元的罰金。然而,公共房屋長期租賃協議並沒有這項要求。
  • 不需要負責物業的維修管理
    愛爾蘭政府於計劃內表明,物業擁有人(即放租人)只需負責租賃期首6個月的日常維護管理,其後將交由市議會或政府認可房屋團體負責,省卻不少麻煩。
    *不適用於加強版的長期租賃方案
  • 不需要擔心物業空置
    對私人物業擁有人而言,租客退租是一件麻煩的事情,不僅暫時失去租金收入,還得自掏腰包委托代理招租。至於公共房屋,先不說空置機率何其低(看看那驚人的輪候人數),要是單位真的空置,愛爾蘭政府也會繼續支付租金。
  • 不需要繳交物業稅
    假如公共房屋租賃期超過20年,物業擁有人便無需繳交物業稅,繳稅責任將由市議會或政府認可房屋團體承擔。

Bartra的公共房屋項目

作為愛爾蘭頂尖房地產發展商之一,Bartra集團亦有發展公共房屋項目,致力為有需要家庭提供高質素居所。我們的公共房屋項目全部選址都柏林,並由高質量的設計團隊承建,包括建築師、規劃師、工料測量師和建築公司等。項目亦會與政府簽署25年長期租賃協議,確保收益。

公共房屋開發流程及退出機制

Bartra最新的公共房屋項目Colmcille House,是位於都柏林7區的Stoneybatter,於2021年4月正式落成,提供23個套房單位。Colmcille House座落都柏林黃金地段,離市中心相距僅兩公里,步行即可到達 Smithfield LUAS 站。Bartra相信,公共房屋住戶亦應享有高生活品質,因此Colmcille House每個單位都經過精心設計,而且單位室內面積比該區公寓大15-20%,旨在讓住客能夠享受更多舒適與便捷。

Bartra Stoneybatter 建成的公共房屋 IIP 資助

儘管投資公共房屋的優點顯而易見,但個人投資者難以參與其中。然而,您現在可透過愛爾蘭投資移民計劃(IIP)來參與Bartra的公共房屋項目,以投放100萬歐元和3年時間,為您和家人取得愛爾蘭永居身份,期滿後可全數取回本金,保本、安全。

每個項目名額有限,想了解更多有關我們的公共房屋項目或IIP計劃詳情,歡迎點此聯絡我們