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【iMONEY智富雜誌】供應短缺租盤稀 都柏林租金回報率冠絕歐洲

02/09/2020
【iMONEY智富雜誌】供應短缺租盤稀 都柏林租金回報率冠絕歐洲

香港樓價高企,買樓收租實不划算,難怪近日愈來愈多投資者放眼全球,投資英國、馬來西亞甚至是泰國的樓市。這些地區的租金回報雖吸引,但原來一向少人問津的愛爾蘭才是收租回報最高的地區。記者專程到愛爾蘭首都都柏林一探究竟。

社會風波未平,不少市民擔心在香港的資產受到牽連,因而決定走進國際,投資海外樓。但觀乎主流媒體報道,如希望投資在法制建全的國家,選擇似乎只得英國、加拿大和澳洲等,惟這些國家的樓價早已被全球投資者炒高,現價買入租出不見得吸引,故投資者不妨「把畫面拉闊一點」,放眼投資其他較冷門的國家。

但究竟有何「刨冷」之選?我們不妨由租金回報入手,據Helgi Library統計,愛爾蘭是全歐洲租金回報最高的地方,平均租金回報達7.69厘,其次就是塞浦路斯的6.87厘,至於港人熟悉的英國只是排第16,租金回報只得4.67厘,可見,投資愛爾蘭物業似乎甚具價值。

Colum Butterly是愛爾蘭其中一家最大地產代理公司DNG的地產經紀,他接受本刊專訪時指解釋,當地租金回報吸引,全因很多跨國企業都會將其歐洲總部設於愛爾蘭,包括Facebook、Google、Linkedln等科技巨擘,可見全歐的科技專才都集中在愛爾蘭,尤其是首都都柏林。

外來勞動人口增加,但供應卻遠遠追不上需求,故當地租金水平冠絕全歐。據當地報章《The Irish Times》的報道,都柏林的租金水平是全歐洲第三高,平均每平方米租金達26歐元(即每呎26港元)。以此平均水平換算,假設於都柏林租一個500呎的單位,所需租金便達到13,000港元,與香港無異!

外來勞動人口增加,但供應卻遠遠追不上需求,故當地租金水平冠絕全歐。據當地報章《The Irish Times》的報道,都柏林的租金水平是全歐洲第三高,平均每平方米租金達26歐元(即每呎26港元)。以此平均水平換算,假設於都柏林租一個500呎的單位,所需租金便達到13,000港元,與香港無異!

一房單位售逾250萬

同時,都柏林雖然名列全球樓價最貴的十大城市,但樓價仍比香港便宜。現時都柏林市中心一個一房公寓單位大約售250至275萬港元,遠低於香港同類型的樓盤,故在「租貴樓平」的情況下,租金回報率異常吸引。

正如上文所說,租金水平高企的癥結,正是在於供應不足。Column指出,香港自金融風暴後大跌後,政府便沒有續建居屋及加快供應土地,致令樓價自2012年起大幅攀升,直至近日社會運動頻生才終止升勢,而曾為「歐豬五國」之一的愛爾蘭亦面對類似情況。

次按風暴後停建屋

原來愛爾蘭在2009年時,也跟隨美國陷入「次按風暴」,當時央行並未對樓按作任何限制,有部分銀行便推出十成按揭計劃,買樓客一元也不用付便可以買樓,「當時一個的士司機都可以有數個物業,而且銀行借錢也沒有月薪上限。」故在美國樓市泡沫爆破後,愛爾蘭的樓價也跟隨下挫,不單業主損失慘重,就連發展商也因沒有足夠資金回籠而陷入危機。

和香港一樣,樓價大瀉後政府不敢增加樓房供應,但來自外國的投資卻未有減少,愈來愈多跨國企業也進駐愛爾蘭各大城市,令樓價在2011年「歐債危機」見底後拾級而上。主力代理都柏林市中心樓盤的Column表示,都柏林樓價正以每年10%至15%的幅度上揚,直至近兩年的升幅才再次回到單位數,而去年樓價亦跟隨外圍經濟轉差而略有調整,但近日又再重拾升勢。

「現在樓價下跌了一點,我認為是吸納時機。」作為地產代理,不會期望他看淡樓市,但無可否認的一點是,樓市賺錢並非只靠樓價升值,還要看租金回報,而當地租金水平正處歷史高位,短期內也沒有下調空間,「供應短缺的問題很難在短時間內解決,而愛爾蘭為『歐洲矽谷』的地位未有改變,對租金有一定支持。如每年樓價以3%至4%上揚,再加上6厘租金回報,一年總回報已達一成。」

近市中心吸優質租客

由於很多來自歐洲其他國家的「打工仔」沒有地方居住,他提醒,有興趣入市的投資者如想追求更高的租金回報,首選是1房公寓單位,其次可選2房排屋。的確,據當地最大放盤平台Daft的數據顯示,1房公寓單位的租金回報率最高,如都柏林1號區(都柏林分為24個區)的1房公寓單位回報率平均便達8.5厘,而2房及3房排屋就分別得7.2厘及6.9厘。

要選最方便的地區,首選當然是科企總部林立的Gland Canal Dock,該區的公寓單位空置率非常低,只要該區有盤放租,很快就可以租出,而且發展商傾向於當地建商廈,屆時租盤便會更加搶手。不過,Gland Canal Dock的樓盤數量不多,如想吸納這班高收入的優質租客,近市中心的第1、2、3、8和第4區也算不俗。

當然,任何投資也有風險,尤其是都柏林的樓價由2011年見底以來已翻了一翻,而且近年的升勢亦見轉慢,近兩年甚至只得數個百分點的升幅,再次看到雙位數增長的機會很微,皆因市場亦要顧及當地居民的承受能力,「老實說,當地人很難以個人名義買樓,因為按揭上限為年薪的3.5倍,如果是二人家庭,或許會較易買樓,所以收租絕對問題不大,但不要期望樓價會大幅上升。」

其次就是政府隨時出手干預。其實政府早在2016年已看到租金高企的問題,因而推出租金管制,每個單位的租金增幅每年不得多於4%,及後又在2018年限制業主作短期出租。但即使政府推出了很多措施,由於新建成的都是較高級的公寓,故去年第三季北部城區的租金增幅便高達4.9%,北部鄉區的增幅甚至高達5.6%,如情況未見改善,政府或有機會推出其他「辣招」。

去旅行順便睇樓?

上期本欄介紹如何以Rightmove買英國樓。雖然Rightmove也有愛爾蘭樓盤,但卻非當地最受歡迎的平台,有興趣的讀者不妨下載另一個名為Daft的應用程式。Daft的用法其實與Rightmove無異,都是需要用家先選出心儀的地區和物業類型,但Daft就有多一個功能,就是會顯示業主可供「睇樓」的時間,如大家到愛爾蘭旅行,想不到有甚麼可以做,「睇樓」也是不錯的選擇。

投資養老院 回報4厘兼可移民

愛爾蘭政府有意增加房屋供應不是空口說白話,由其投資移民的要求中便可一窺一二。愛爾蘭房地產商Bartra亞洲區總經理James Hartshorn表示,港人如想申請投資移民,只需要在愛爾蘭有價值200萬歐元資產,當中100萬歐元用來投資當地公共項目。

有見及此,Bartra近年開拓本港業務,並提供兩種公共項目的投資計劃,第一類是為借貸予公屋營建項目,為期三年,但到期後不會提供任何利息,由於項目由政府擔保,適合只為移民但不想承受任何投資的港人;而另一種則是借貸予養老院營建項目,貸款期5年,年息4厘。

James指,供應短缺的問題不只限於房屋,在養老、商廈等領域也看到有一定需求,但由於營運養老院的限制較多,例如需通過當局的監管審查程序,以及每周只可新增4名入住者,故投資期會比公屋長,但卻可享有4厘投資回報。他又指,自公司進駐香港後,查詢有關項目的數量上升不少,除了因移民門檻低外,亦因愛爾蘭是英語及普通法制國家。

 

刊出日期: 20200108日(星期三)

刊物:iMONEY智富雜誌

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