如何選擇合適的愛爾蘭IIP投資移民計劃?

近年愈來愈多的富裕人士及家庭,選擇透過愛爾蘭投資移民計劃 (IIP) 獲取愛爾蘭永居身份。根據愛爾蘭司法部的數據,2020年有超過260人申請IIP,合共投資額超過1.85億歐元。自2012年愛爾蘭政府正式推出IIP以來,IIP總投資額已累積超過10億歐元。

IIP審批快、過程簡單直接、而且極其靈活。申請者只需4-6個月便能取得審批,而且不需接受語言能力測試,計劃亦沒有學歷要求及申請年齡上限,是IIP極其吸引之處。此外,申請者每年只需在愛爾蘭停留一天即可維持永居身份,可以移民不移居,也毋須成為當地稅務居民。以上種種優點,解釋了為何上千名高淨值人士選擇此項計劃。

在《如何評估投資移民計劃當中的風險?》一文中,我們從宏觀角度列舉了一些投資移民計劃常見的風險因素。假如您最終決定選擇愛爾蘭IIP,以下我們提供了一些實用的小貼士,助您降低計劃牽涉的風險,涵蓋每個投資選項及不同的投資項目。

了解您的IIP投資選項

根據愛爾蘭司法部,IIP計劃內獲認可的投資選項如下:

  • 企業投資:
    以100萬歐元投資愛爾蘭企業,為期至少3年
  • 基金投資:
    以100萬歐元投資獲准基金,為期至少3年;這些基金必須獲得愛爾蘭中央銀行 (Central Bank of Ireland) 認可,並接受央行規管
  • 房地產投資信託基金 (REITs)
    以200萬歐元投資獲准基金,為期至少3年;這些基金必須已於愛爾蘭證券交易所上市
  • 捐贈:
    慈善捐款50萬歐元至愛爾蘭的藝術、體育、健康、文化及教育等公益項目 ;5名或以上的團捐形式,門檻改為40萬歐元

儘管以上4種投資選項均可取得居留權,但投資成本及風險各異。

捐贈無疑是安全的途徑之一,因為投資額最低,而且沒有再進一步的財務承擔。然而,投資者需謹記這是一項慈善捐款,意味您無法取回本金,也沒有任何的投資回報 (ROI),形同花錢「購買」簽證。此外,選擇捐贈的投資者須留意項目是否獲當地政府認可,以及是否與藝術、體育、健康、文化及教育等領域相關。最近有報道指出,司法部正調查部分IIP捐款項目嚴重違規的指控,指有公司以慈善捐款為名招攬投資者,實則將款項暗中轉移至別處。

IIP risk factors_volatility

投資基金或房地產投資信託基金 (REITs) 均有機會令投資者獲利,但後者的門檻高達200萬歐元,且本金返還的能力將受到市場狀況及基金表現影響,基金管理費也是考慮因素之一。投資者須了解這些基金投資的資產類別及行業,以及基金的過往表現,包括資產價值及盈利表現。市場波動性無可避免,加上經濟狀況及規管力度的持續變化,投資者不一定能夠獲利。愛爾蘭政府亦在IIP計劃中清楚指出,當局不會為投資表現承擔責任,這屬於投資者的私人事務。

企業投資是最受歡迎的選項,因為它具備明確的退出策略,而且部分項目還提供投資回報。2019年,多達70%的IIP成功批核個案是透過企業投資選項。

有別於投資REITs或其他基金,假如您選擇Bartra的企業投資方案,您的100萬歐元投資額於期滿後全數返還,不受市場表現影響。我們的項目收入均獲得愛爾蘭政府資助,大大減低投資者承受的風險。此外,Bartra的療養院項目還提供每年 4% 的利息保證,5年投資期期滿後,投資者除了可取回100萬歐元的本金,還能額外獲得20萬歐元利息收入。企業投資為投資者提供安全途徑,在4-6個月內取得永居身份外,還能賺收入,按此了解更多Bartra的企業投資方案。

選擇安全的企業投資項目

愛爾蘭政府推行IIP的原因,是為愛爾蘭引入具建設性、對社會有正面影響的投資。因此司法部表明,任何以出租為主要目的的商業房地產投資,均不符合企業投資選項的條件,無法以此取得居留權。相反,政府將一些社會基建納入「優先級別」項目,包括公共房屋和療養院。隨著愛爾蘭正逐漸成為高淨值人士移民海外的新熱點,大量移民公司於各地提供五花八門的愛爾蘭企業投資項目,尤其是公共房屋。為了減低IIP企業投資風險,投資者在選擇投資項目時,要懂得就以下幾點發問並有透徹了解:

  • 項目發展商是哪家公司?它以往發展的項目規模有多大?
  • 它有沒有落成類似項目的往績,以及有沒有營運公共房屋和療養院的經驗?

對發展商進行盡職調查 (due diligence),徹底評估這家公司,是降低風險的最佳辦法。如上文所述,愛爾蘭政府不會為投資表現承擔責任,因此假如發展商違約或不履行合同承諾,投資者便可能會蒙受損失。擁有良好的往績,也證明發展商即使遇上經濟不景氣,仍能繼續維持業務。

  • 這些項目的收入來自哪裡?
  • 假如項目提供高額年利息,考慮到項目的營運性質,利息額度是否合理?

投資者需要明白,這些透過IIP取得資金的項目,本質是為了增加社會基建,而不是賺錢,因此投資者不應對回報抱有過高期望。以公共房屋為例,其營運收入主要來自愛爾蘭政府,包括公共房屋長期租賃計劃及其他租賃計劃。至於療養院,雖然屬於私營業務且獲得政府資助,但療養院的營運成本不菲,加上受業務性質所限,並非牟取高利潤的業務模式,因此0-4%的年利息會是較合理的水平。假如項目年利息高於4%,投資者便要提高警覺。

  • 這些項目是否位於高需求地區,例如都柏林?
  • 這些房產是新建的、二手的、改建的還是翻新的發展項目?

除了營運收益及政府補貼,了解資產價值也同樣重要。不同發展項目的估值各異,其中以高需求地區的新建項目價值最高。

投資者應審視項目退出計劃中提出的假設,例如預期出售價格。通過與市場研究或其他可用數據作對比,很容易看出假設是否合理。

Bartra集團於愛爾蘭發展多年,擅於為 IIP 投資者尋找及開發成功的投資項目,尤其是在一些投資風險最低的地段。我們最新的公共房屋項目Poplar Row於2020年7月正式動工,該項目座落都柏林市中心,連接四通八達的公共交通網絡。我們的公共房屋項目,均與當地政府簽署25年的加強版長期租賃協議,獲政府補貼市價95%的租金。點此了解我們的IIP投資組合。

Bartra的專業團隊擁有開發複雜項目所需的全部技能,包括法律、融資、建築、稅務以及規劃,為我們的 IIP 投資者消除近乎所有風險。 我們還擁有營運療養院和公共房屋的豐富經驗,包括臨床護理和物業管理。

總結

移民是一生人一次的重要決定,需要經過詳細考慮及萬全準備才可實行。有效的風險管理,是增加投資收益及營造愉快移民體驗的關鍵。

Bartra為我們的一站式服務、高質素的發展項目以及為客戶取得居留權的成功率感到自豪。我們迄今已成功協助數百個家庭移民至愛爾蘭,並維持100% 的審批率和 100% 的續簽率。立即聯繫我們,以了解有關我們計劃的更多資訊。