如何評估投資移民計劃當中的風險?

如果要深入研究投資移民計劃或投資者永居計劃當中的風險,過程或會令人卻步,畢竟每個計劃都不同,當中的風險可以是移民計劃本身,或者是財務風險。一旦參與計劃,這些風險亦可能伴隨著整個移民過程而改變。因此,項目方與投資者雙方事前應就相關風險作評估,這是至關重要的。

在評估過程中究竟有哪些細節應優先注意?以下我們匯總了一些常見的風險因素以及一些常作爲投資移民計劃相關資產類別的特性,以供參考。

 

風險因素一:計劃本身

Irish passport

各類移民計劃,尤其是投資移民,對推動國家經濟發展有著關鍵作用。投資資金的流入以及人口流動,不僅有助創造就業、還能協助該國吸納人才、高淨值家庭和資本。儘管投資移民計劃和投資者永居計劃對資產和投資額的要求較高,但和一些級別較低的移民計劃或配額制的專業移民計劃相比,旅遊彈性和居住要求則寬鬆不少。

大部分投資移民計劃旨在發展當地基建、推動特定金融或商業行業的發展,或是通過創造就業來改善社區生活水平。然而,並非所有計劃都為國家帶來正面影響。以住宅物業市場為例,假如被過量投資,在欠缺監管的情況下容易形成樓市泡沫,導致樓價大幅攀升,當收入升幅追不上樓價升幅,意味當地居民將難以負擔高昂的樓價。也有一些投資移民計劃,在沒有適當規管措施的情況下,或會導致一系列風險,例如缺乏安全保障、洗黑錢、貪污和逃稅等。當受政治壓力影響,某些國家可能會更改其移民計劃的細節。

投資者還要留意計劃的出入境及居住要求,以及居留權權益的相關細節。大部分英語國家均要求申請者於當地居住超過5年,另外亦要留意簽證或許可證的類型,因為有些可能是以臨時居留權簽證的形式簽發,無法享有本地福利;有些則要求投資者通過語言能力測驗和健康檢測,或是符合指定年齡段才可申請永久居留。

持有雙重居留權的人士謹記檢查兩國的居住要求,以及納稅年度的開始及結束時間。在納稅年度內,假如投資者在實行國際稅法的國家停留超過183天,便有機會成為該國的稅務居民,其海外收入可在該國被征稅。

 

風險因素二:投資項目

Construction Projects in Ireland

在決定投資移民前,尋找穩定的市場投資一個品質優良的項目,是減輕市場風險的最佳方法。該如何辨別項目優劣?透過評估其所在區域的市場狀況、需求、競爭和財務狀況,便能略知一二。

為了確定市場狀況,投資者及其顧問應仔細閱讀項目的市場研究報告,及透過獨立研究找出反映市場狀況的各項指標,以了解市場是否穩定、是否有強勁的增長跡象,以及有沒有能帶動市場需求的利好因素。以酒店為例,其所在地非常重要,毗鄰大學、旅遊景點或國際機場均是利好因素,因為能為酒店帶來穩定的用戶群。

市場研究報告除了闡述項目的發展計劃,最好還包括如何應對同業競爭的部分。投資者應避免選擇一些沒有提出競爭對策的項目。我們亦建議投資者了解項目的營運財務資訊,以及其發展計劃當中提出了什麼假設。再以酒店為例,假如市場研究報告預計該區酒店入住率為X%,而每日平均租金收入為$Y,請確保這些數字與投資項目有相關性。要是不相同的話,可進行壓力測試,看看項目在這些數據下投資項目的財務表現如何。

此外,發展商的信譽亦非常重要,投資者在移民前應選擇具多年良好信譽記錄的發展商和營運商,因為它們無論面對順境還是逆境,都能有效地管理業務,減低投資風險。投資者也需要考慮宏觀市場狀況,譬如2020年的疫情,部分行業受到嚴重打擊,如酒店業、服務業和學生宿舍等,這些行業的財務穩定性因此而受波及。

 

風險因素三:資金流動性與本金償還能力

Liquidity and Return of Principal

投資移民總會伴隨着一定程度的資金風險,對絕大部分投資者而言,最大的擔憂是能取回多少本金。在決定是否投資前,投資者應與顧問模擬計算項目的財務模型(Financial models),以了解項目在再融資(Refinancing)或出售以後,會否有足夠現金來償還現有債務和支付投資者。投資者亦應將項目退出計劃(Exit plan)中的假設,例如預計售出價格或資本化率(Cap rate),與市場研究報告或其他數據進行比對,以了解項目的假設是否合理。

有些投資項目很容易贖回本金,例如在貸款協議(Loan Agreement)中列明了投資年期與還款金額細節的項目;有些投資項目,例如基金和債券,贖回本金的過程存有不確定性,容易受市場表現影響;有些投資項目,例如房地產,則有機會需要將資產出售套現,出售價格將取決於二手市場的表現、以及項目的市場價值。假如投資的是屬於實業類型,則視乎公司業務(Business entity)的估值,以及其有形和無形資產。

 

了解不同的資產類型和它們的價值

為了協助您的移民旅程,以下我們整理了投資移民計劃最常見的幾款投資選項,以助你避開不必要的風險和投資移民陷阱:

underlying assets types

基金

封閉型基金是一種具特定投資目標的集資式投資(Pooled money investments)。投資者需要了解基金的管理方法、是否被當地金融機構批准及規管,持有哪些相關資產、基金的過往表現例如資產價值和利潤變化等。其償還投資者的能力取決於市場狀況和基金的實際表現,而且考慮基金收取的管理費用。

債券

部分投資移民簽證,可以透過投資指定政府債券(Government Bonds)或公司債券(Corporate Bonds)取得。由於受政府支持,政府債券往往被視為低風險投資。公司債券可以是交易活躍的上市公司的公司股本或借貸資本。由於涉及股票市場,其價值會受到公司信用評級的影響,因此債券的價格波動和風險相對較高。

初創及創業

自2012年開始,初創及創業簽證數量迅速增長,因為不少國家的政府希望以此吸納外資到當地營商,以刺激經濟及創造就業。部分計劃除了設有投資額,申請者還須擁有營商經驗,包括制定業務計劃、財務管理及控制等。

申請此類投資移民計劃需要考慮許多因素,包括人手招聘、潛在本地競爭等等,所涉及的資金風險亦較大。要順利維持一家公司的營運也不容易,而且業務價值取決於其有形和無形資產,這些都會影響最終能取回的投資成本。

房地產投資 - 住宅

Lisbon-Portugal-skyline

住宅房地產投資,在歐盟各國的投資者永居計劃或投資者公民計劃中非常常見,投資額通常不超過50萬歐元。

雖然跟投資移民計劃相比,這些「黃金簽證」的門檻相對較低,但大量資金湧入私人房地產市場,將會推高當地市區樓價,特別是樓市較活躍的地區,增加住房壓力。有見及此,一些「黃金簽證」計劃即將停止,例如葡萄牙里斯本和波爾圖。此外,有些投資者會擔心二手住宅市場的表現,假如欠缺需求,投資者將很難售出物業或退出投資。投資者應先仔細評估當地房地產市場的表現與潛在風險,以免不慎誤墮投資移民陷阱。

房地產投資 社會基礎設施

投資社會基礎設施有許多好處。首先,這些設施是有形和固定的資產,而且相關的投資移民計劃通常獲當地政府支持,以改變社區生活水平及增加資本流入,因此風險亦會較低,更不怕跌入移民陷阱。不少屬於社會基礎建設的資產類別均獲取政府在財務上的支持,譬如與政府簽訂長期租賃合同,或直接獲政府基金資助。

隨著全球人口增加及持續老化,加上2008年金融危機及2019年的全球疫情的影響,全球多個國家正面臨公共房屋及療養院的嚴重短缺,急需增加供應,包括·愛爾蘭。想了解更多有關公共房屋及療養院的資訊,請閱讀我們的文章《影響力投資 — 愛爾蘭公共房屋和療養院的投資潛力》。

Beaumont & Stoneybatter

作為愛爾蘭最大的房地產開發商之一,我們擁有可靠的往績,並致力協助您了解愛爾蘭療養院和公共房屋項目的價值,幫助您降低投資移民風險。

療養院和公共房屋的投資項目屬於愛爾蘭投資移民計劃(IIP)的企業投資選項。在參與企業投資前,投資者必須對以下一系列的問題有充分的了解,以減低風險,避免墮入陷阱:

  • 項目發展商是哪家公司?發展商現有及以往的項目規模有多大?
  • 發展商有沒有成功落成項目的往績?它們有沒有營運這些項目的經驗?
  • 這些項目是否位於高需求地區,例如都柏林?
  • 這些項目屬於新落成、二手、改建、還是翻新物業?由於物業估值取決於物業狀況,新落成的物業往往較其它類型的價值高。
  • 這些項目是否符合投資移民計劃(IIP)的要求,並符合政府倡議增加興建新的基礎建設設施,提高供應量?
  • 項目賣方與發展商之間有什麼聯繫?該公司在哪裡註冊?

由於愛爾蘭投資移民計劃彈性大且安全,愛爾蘭正逐步成為熱門的移民國家選擇,也有愈來愈多的移民公司加入市場。透過了解風險及資產類別,我們希望投資者能選擇適合他們的移民計劃,並能與項目方充分合作,提高投資移民成功率,同時減少潛在的風險及避開陷阱。

而客戶對我們整體的服務評價,無論是服務質素、項目質素、還是協助客戶獲得永居的100%成功率,都令我們感到自豪。點擊此處與我們聯絡,了解更多資訊。

愛爾蘭就業市場 – 哪些專業職位最熱門?

每當一個家庭選擇移民國家時,除了考慮教育質素,還要留意當地的就業市場前景,畢竟關係到子女的前途,教育與就業息息相關。要是畢業後找不到理想的工作,最後要回流原地,那就違背了到外國升學的初衷。近年愛爾蘭成為港人家庭首選移民國之一,正是因為無論是教育還是就業,愛爾蘭都擁有難以取替的優勢。

在我們談愛爾蘭就業市場之前,先略略介紹當地的教育是如何出衆。愛爾蘭擁有全世界最好的教育體系之一,教育質素位列全球排名第七位。我們在《愛爾蘭教育——為您的孩子塑造美好將來》一文中提到,愛爾蘭是英國脫歐後歐盟唯一的英語國家,當地教育受英國影響深遠,而且香港,愛爾蘭,英國三地教育系統互通,當地學制為學生提供廣泛的文化、藝術、體育等多元教育,身心靈同步發展,同時在學術上獲取好成績。

受惠於英國與愛爾蘭簽訂的共同旅行區協議(Common Travel Agreement),愛爾蘭公民可自由到英國升學和工作,這種便利性是其他歐盟成員國無法比擬的。透過愛爾蘭投資移民計劃(IIP),你可為子女取得永居身份,升學及居留5年,達18歲即可申請愛爾蘭護照,子女可選讀英國或愛爾蘭最頂尖的大學。持愛爾蘭護照的子女,要是選擇入讀英國的大學,還能以本地生的價錢入讀,無需按照國際生標準繳交學費,節省近3倍學費。

就業市場

教育與就業一脈相承,隨著愛爾蘭經濟近年快速增長,當地企業不斷擴張,也聘請更多畢業生。

2020年全球經濟飽受疫情衝擊,據愛爾蘭中央統計局(Central Statistics Office Ireland)的資料顯示,2020年歐盟GDP總體收縮了6.3%,而愛爾蘭的GDP卻逆勢上漲了3.4%,是歐盟成員國中唯一保持增長的經濟體。愛爾蘭長期維持12.5%的低企業稅率,吸引大量外國直接投資(FDI),為當地經濟打下強心針,連續6年登上歐盟經濟發展榜首。

有哪些企業進駐愛爾蘭?

  • 多間全球頂尖科技企業,包括蘋果(Apple)、微軟(Microsoft)、谷歌(Google)等
  • 全球頭10大醫藥企業中有9間位於愛爾蘭,包括港人熟悉的輝瑞(Pfizer)和強生(Johnson & Johnson)
  • 全球頭25大醫療科技企業有18間位於愛爾蘭
  • 全球頭50大銀行有一半位於愛爾蘭
  • 超過250間國際金融機構

基於國際企業紛紛進駐,愛爾蘭的就業市場有多興旺?一起看看以下幾個數據:

  • 源源不絕的職位空缺
    2021年首季,愛爾蘭求職網的招聘廣告數量比上季大增34%,顯示當地企業已從疫情中迅速恢復,並積極擴張。
  • 歐洲新一代金融中心
    歐洲金融智庫New Financial研究顯示,英國脫歐令至少400間金融企業撤出英國,當中135間選擇遷往愛爾蘭,數目為全歐洲之冠。New Financial指出,撤出英國的金融企業仍然不停增加,愛爾蘭將持續受惠,創造更多職位空缺。
  • 歐洲矽谷
    根據愛爾蘭企業、貿易及就業部(Department of Enterprise, Trade and Employment)的數據,現時愛爾蘭境內有超過80,000名頂尖科技專才,並且預計科技行業未來每年將產生8,000個新職位空缺,以驚人速度成長。
  • 全球人才蜂湧而至
    根據歐洲統計局的數據,愛爾蘭首都都柏林每8個人便有1個來自外國,該比例於歐洲名列前矛。

愛爾蘭熱門行業 

修讀與熱門行業相關的專業科目,將來你的子女畢業找工作時,自然事半功倍。到底愛爾蘭有哪些值得注意的熱門行業?根據著名人力資源公司CPL於2021年1月發布年度薪酬報告,現時愛爾蘭工資最高的7大行業分別為:

行業 2020年頂薪數據 (年薪)
1 會計/稅務專家 15萬至27.5萬歐元
2 金融服務 19萬至26萬歐元
3 法律 12萬至20萬歐元以上
4 市場營銷 9.5萬至16萬歐元
5 生命科學 15.5萬至28萬歐元
6 IT 12萬至28萬歐元
7 IT基礎設施 12萬至14萬歐元

以上都是一些時下最熱門的工種,若結合過往數據及未來走勢,我們整理了四大最值得留意的行業:

金融行業

英國脫歐吸引不少金融機構遷移至愛爾蘭這個歐盟唯一的英語國,使愛爾蘭繁榮的金融業更上一層樓。基金管理、資產管理等金融職位長期求賢若渴,估計未來需求將繼續增加。與此同時,當地金融科技(Fintech)行業發展蓬勃,對風險管理和合規等專才的需求亦持續上升。

隨著金融市場發展日趨多元,跨國交易日漸頻繁,會計、稅務議題益形困難,因此在愛爾蘭稅務會計師、稅務分析師等都是相當吃香的職業。

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愛爾蘭首都都柏林的金融區

生命科學/製藥行業

全球醫療護理產品需求日漸增加,是不能忽視的巨大市場。你知道愛爾蘭是全球醫藥產品最大出口國之一嗎?現時超過85間醫藥企業在愛爾蘭營運著超過100所醫藥研究及生產設施,全球頭10大醫藥企業中佔了9間。2020年,愛爾蘭醫藥產品出口總額創下歷史新高,達到657.3億美元

如此龐大的產業,對創造就業有著舉足輕重的作用。生命科學和製藥的相關職位長期佔據愛爾蘭求職網一定位置,Covid-19疫情更是為當地的疫苗製造業多添了一把火,推動行業發展。CPL指出,製藥科學與技術、質量管理、化學研發等都是相當熱門的專業。

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生命科學和製藥,是愛爾蘭灸手可熱的行業之一

科技

科技向來是愛爾蘭的皇牌行業之一,匯聚了世界最頂級的科技企業。上年紀80年代,蘋果公司(Apple)便已選址愛爾蘭科克(Cork)作為歐洲總部,都柏林的矽谷區更是巨企林立,包括科網巨頭谷歌(Google)和推特(Twitter)、以及電商企業如亞馬遜(Amazon)和PayPal等。近年亦有不少中國科技企業進駐愛爾蘭,譬如風靡全球的社交短片App抖音(Tik Tok),便在2020年宣布其歐洲總部將選址都柏林

你知道嗎

  • 俗稱「吃雞」的多人射擊遊戲絕地求生(PUBG),其開發者布倫丹·格林(Brendan Greene)是一名愛爾蘭人。
  • 其實很多在愛爾蘭的公司都不是聘請愛爾蘭本地人,好像LinkedIn在愛爾蘭的1,600名員工,便操35種語言;Google在愛爾蘭的7萬名員工,便操49種語言,就算不是歐盟公民,也會到愛爾蘭就業。
  • 2021年5月,Google與都柏林市議會(Dublin City Council)合作推出名為Air View Dublin的空氣質素檢測系統,可見這些在愛爾蘭扎根多年科技企業,與當地政府建立了相當良好的關係。

建築及工程行業

《建造業》雜誌2019年50強CIF(建築業聯合會)承包商名單中,愛爾蘭50強建築承包商在2018年的總營業額為83.9億歐元,比 2017年增加15億歐元以上。

受疫情及封城影響,全球建築業遇上不少阻撓與挑戰,很多工程都滯。隨著疫苗面世及疫情放緩,愛爾蘭的建築業漸漸重回正軌並需要大量人手追回供應量。

根據CPL的報告,除了住宅和商業建築,公共房屋、醫療建築、基建等領域都需要非常多的專業人才,市場需求甚大。

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順帶一提,作爲愛爾蘭首屈一指的房地產發展商之一,Bartra已遞交規劃申請書發展位於都柏林7區、前身為O’Devaney Gardens、已經討論了25年的用地,發展一個擁有1047個A級公共、廉價及私人單位的全新社區。此用地將具備兩個新的公園、文化和社區專用空間、商店、咖啡館和托兒所,為當地提供一個可持續發展且充滿活力的社區,以滿足未來居民的需求。

總結

愛爾蘭的經濟奇蹟,是當地政府多年努力的成果。多元的產業,為愛爾蘭經濟打下了堅實的基礎,面對嚴峻的疫情仍然屹立不倒,因此無論是升學還是就業,愛爾蘭都是歐洲最理想的移民地之一。

Bartra Wealth Advisors榮獲華富財經傑出企業大獎2020

圖左至右:業務發展經理婁燿麟,區域總監林卓霆,市場部總監張曦。

Bartra Wealth Advisors於 「華富財經傑出企業大獎 2020」中,勇奪傑出愛爾蘭移民諮詢服務及投資移民項目大獎, 衷心感謝業界對我們的認可。

區域總監林卓霆Jeffrey致辭時表示:「作爲香港唯一提供一站式愛爾蘭投資移民服務的愛爾蘭發展商,Bartra Wealth Advisors 非常注重服務質素、項目安全性及品牌形象等多方面發展,而華富財經傑出企業大獎正正肯定了我們過去一年的付出,我們會繼續努力。」

華富財經自2009年起舉辦「華富財經傑出企業大獎」,旨在從各行各業選出具代表性的企業,評審標準依據八大範疇,包括:優秀產品及服務、品牌形象、管治方針、市場推廣、 發展策略和潛力、業內成績、企業社會責任,以及獨特的經營理念或發展。此大獎為具廣泛認受性之年度盛事,深受投資者、媒體及業界支持。

點擊以下影片,觀看我們區域總監林卓霆Jeffrey的專訪,了解Bartra服務的優秀之處:

Bartra Wealth Advisors是唯一在香港設有實體辦公室的愛爾蘭房地產發展商,專門投供一站式的愛爾蘭投資移民(IIP)服務,至今成功協助超過300個家庭移民到愛爾蘭。與其他歐洲移民計劃相比,我們的公共房屋和療養院投資項目提供百分百還款保證,投資到期時無需賣出資產套現,可直接取回本金,簡單直接。迄今為止,Bartra成功保持了100%的申請批准率和100%的續簽率。

如果您有意開展您的移民之旅,通過一流的愛爾蘭發展商向世界上最迷人的目的地之一愛爾蘭出發,又或打算「移民不移居」,請立刻聯繫我們獲取更多信息。