探索旅遊 Stoneybatter — 都柏林的文青社區

Bartra 的公共房屋加盟 Stoneybatter — 區內最強地段

自由行攻略 – 充滿活力的社區

遍布休閒咖啡室和前衛餐廳,石東尼巴特(Stoneybatter)在當地人和遊客眼中都是都柏林的前衛社區。 擁有一個與香港上環類似的氛圍,這個社區將年輕的家庭、學生(尤其是就讀距離僅 600 米的 Grangegorman DIT 校園)和年長的居民融合在一起,一同享受熱騰騰的咖啡或一杯清涼的啤酒。 鮮為人知的是,石東尼巴特擊敗了香港、布達佩斯和布拉格,被《Time Out》雜誌評為全球 50 個最酷的街區之一。 被描述為「最近市中心,鄰里感很強,是一個年輕人可以(僅僅)負擔得起居住的地方」,這個緊密聯繫的地區不只是都柏林和愛爾蘭的獨特景點、甚至是世界的罕有社區。

nothingness vision Dublin
Image Credit: Nothingness Vision | Photo of Dublin

 

本地人的體驗推薦

石東尼巴特對於當地人、學生、背包客和其他旅行遊客來說,都非常吸引。朝早可先到  Love Supreme 品嚐他們著名的鮮奶咖啡和英式香腸卷,或者到 Proper Order 喝一杯他們的獲獎咖啡。然後,慢步到美麗的小書店 The Lilliput Press,買回一本由愛爾蘭著名作家撰寫的名作。 之後必定要到全歐洲最大的封閉式公園 Phoenix Park 漫步,還可趕在午餐前到 Slice 吃個 brunch。心癢癢想多吃份甜點?到 The Green Door Bakery 享受美味的烘焙食品! 如果想在從本地人口中得到些個人建議,那就去找找 Maureen,她一定能幫到您。

石東尼巴特實在有太多必到的本地餐廳和必嘗當地美食,但在我們榜單上排名最前的一定是 L. Mulligan Grocer(以其蘇格蘭雞蛋和單鍋威士忌酒而聞名),以及 Fish Shop (提供當地最好的啤酒釀魚配酒)。 想尋找間舒適的酒吧好好與友人舉杯? 考慮 Frank Ryan’sDice 為您下一個目的地。 想看電影嗎? 參觀 Light House ,區內的一家時尚電影院。

Stoneybatter Neighbourhood

Bartra 在石東尼巴特的公共房屋

隨著人口增加以及 COVID-19 導致的下降房屋掛牌數量,Bartra 去年宣布收購 0.07 公頃的石東尼巴特廠址是一個有力的舉動。我們在石東尼巴特的公共房屋項目位於都柏林七區的Blackhall,正正在城市中心。這個由 23 個單位組成的項目的規模比該地區的大多數同類型項目大 15% 至 20%。我們的公共房屋項目距離都柏林中心不到 2 公里、距離愛爾蘭律師協會 150 米、距離史密斯菲爾德 LUAS 車站僅 500 米,非常方便。作為愛爾蘭第一家與地方政府(都柏林市議會)簽訂為期25年的增強租賃協議 (Enhanced Lease) 的公司,購入該場地的資金也是全數由我們自付。而自 2019 年九月開始動工以來,這個計劃目標在 2021 年三月底完工(這將取決於COVID-19 造成的進一步限製或延誤)。位於 Backhall 的公共房屋不僅可以讓更多人稱呼這個地區為家,還是希望移民到愛爾蘭的人的移民投資機會。

Stoneybatter before and after

石東尼巴特的公共房屋只是我們第一階段的項目之一,總發展價值約為 1,150 萬歐元。 第二階段即將來臨,如感興趣,歡迎您與我們專家顧問聯繫,完成下面的表格,了解有關 Bartra Wealth Advisors 和愛爾蘭移民投資計劃的更多信息,成為我們項目的一份子!

愛爾蘭升學指南

為孩子準備愛爾蘭的高中小學教育學制

當您搜尋愛爾蘭教育愛爾蘭留學時,您必定會看到不同教育網站上關於聖三一學院 (Trinity College Dublin) 的文章。但對於孩子仍未接受高等教育的父母來說,為子女籌劃未來出路,選擇到愛爾蘭升學,前景究竟是如何?

 

了解愛爾蘭的教育學制

愛爾蘭的教育系統由初等,中等,高等和持續教育組成。 與香港相似,愛爾蘭的孩子必須接受 6 歲至 16 歲的強制性教育,或完成 3 年的中學教育。中等教育,又稱為初中教育,從孩子 12 歲開始。當初中階段結束時,學生需參加初級證書考試 (The Junior Certificate) 或 JCPA 考試,然後可以選擇一年的中學過度學年 (Transition Year)。 中學過度學年強調多樣教學,透過工作經驗來為學生進行教育和培訓。 過渡年並沒有任何正式考試。

Ireland schools ranking

Ireland schools ranking

Ireland schools ranking

完成愛爾蘭的初中階段後,學生們便進入高中教育階段,即兩年的課程,為進入大學做好準備。愛爾蘭的高中教育要求學生在三種畢業考試中進行選擇,包括傳統畢業證書 (Established Leaving Certificate)、職業性畢業證書 (Leaving Certificate Vocational Programme) 和應用型畢業證書 (Leaving Certificate Applied)。每一項畢業考試都為學生提供不同的學習經歷,來實現個人發展。

如您的孩子決定進入大學,包括理工學院或學院傳統畢業證書將為他們做好準備。 相反,如果您的孩子已經知道自已感興趣的技術主題,則可以選擇職業性畢業證書。與香港不同,愛爾蘭的教育制度還提供了第三個選擇,即應用型畢業證書。 該計劃的主要目標是為學生們開拓職業技能,重點放在培養孩子的精神、智力、社交、情感、審美和身心發展。

 Irish Education System Ireland Secondary School

愛爾蘭的教育以兒童為中心,提倡合作學習概念。 學生可按個人意願選擇一系列學科去體驗,而老師則會鼓勵他們參加不同活動,例如商業研究和創業比賽。 我們有幸邀請到有一位愛爾蘭中學老師,與我們分享她對愛爾蘭學校系統和在愛爾蘭讀書的見解:

香港本地學生和國際學生銜接愛爾蘭教育體系

香港的國際學生大多跟隨英國制度,就讀 GCSE 和 IB 文憑課程。儘管愛爾蘭教育體系內沒有完全相同的學歷文憑,但國際學生可通過其 GCSE(大致相當於初中)和 IB文憑(類似於畢業考試證書)到愛爾蘭申請高等教育。 另一方面,香港的教育資格,例如 DSE 文憑試,也被愛爾蘭的高等學府認可。 平均而言,44333 的成績已可以滿足大學學院(例如都柏林大學)的一般入學要求。

香港的不同機構不時會舉行愛爾蘭教育研討會、海外升學及高等教育展,提供大量升學資料。以下有數個連結,可給有意移民及到當地升學的同學和「陪讀」家長參考,進一步了解愛爾蘭的教育設施和教育理念:

 Irish Education System Ireland Secondary School

愛爾蘭的大學在某些學科上甚至比劍橋和牛津大學還要好, 所以學生大可決定留在愛爾蘭繼續深造。在愛爾蘭獲得 H1,H2,H2,H2,H3,H3 等級的 Leaving Certificate 畢業證書,就已經達到英國大學的最低錄取等級。 因此,中學畢業後,子女也可選擇要否從愛爾蘭轉到英國繼續升學。

 Irish Education System Ireland Secondary School

總括來說,愛爾蘭學生在國際上備受重視,學習、成績以及學術品質著稱。愛爾蘭是一個非常多元文化的社會,除了有很多內向讀書移民外,也有很多從世界各地到來升學、留學、及寄宿的學生。

 

正在考慮留學移民或移居愛爾蘭?我們 Bartra Wealth Advisors 提供簡單直接的一站式服務,幫助您和您的家人透過我們的投資及移民 (IIP) 項目獲得愛爾蘭居留權。我們獨特的業務形式可為客戶在整個投資及移民過程提供支援,包括由移民諮詢、政府支持的投資移民計劃及退出執行。我們的審批率和延續率均達100%。立刻到本文下方,下載您的愛爾蘭投資移民計劃指南,評估愛爾蘭能否可以成為您未來的家。

【明報專訊】前港足轉做升學移民顧問:投資移民愛爾蘭,購福利房較穩健

【明報專訊】人生可以有很多可能性,原本是本地足球員的黃先生,24歲那年決定作出新嘗試,毅然到愛爾蘭留學及工作,一邊讀書一邊做兼職,後來他由外賣店打雜轉職至亞洲食材公司的銷售員,後來又成為Facebook大中華地區內容審查員。機緣巧合下認識現時的生意伙伴,多年前開設留學顧問公司協助莘莘學子到愛爾蘭升學,又見近年本港政局動盪又增設移民服務,與當地發展商合作,協助海外人士到當地展開新生活。

「我16歲時已經開始踢足球,後來更加入港隊,曾參與多項大型賽事。不過自己表現一般,很多時候沒有落場機會,24歲時就決定要作出改變。」黃先生續道,當時決定到愛爾蘭留學及兼職工作,是希望藉此提升英語水平。「當時是2009年,正值金融風暴,在愛爾蘭亦不容易找工作,初時都是到外賣店做打雜,其實你說得出的雜工相信我都應該做過。」在當地從事勞動行業,生活一點也不舒適,所以他當時從未想過要在當地長居。

由雜工做起 到開升學公司

後來經濟逐漸轉好,生活條件也好起來,他就去考車牌,終於開始在外賣店送外賣,機緣巧合下被介紹到一間亞洲食材供應商擔任銷售員,由於會說中文及英文,可協助供應商將亞洲食材銷售到當地的外賣店。工作數年後又在朋友的介紹下,接獲Facebook外判操作員一職,主要工作是檢查用戶檢舉、協助遺失密碼的用戶找回密碼等。他笑指,當時稱得上是略有成就,曾經是50名員工的主管,但能在工作階梯上有如此變化,亦須依靠人際關係。後來在該公司認識一名同事,他們都察覺到有不少人希望到愛爾蘭升學,於是就開設留學公司億信教育,協助學生到當地入讀中學、大學等,早於兩年前又開拓移民服務。

其實移民到愛爾蘭的方法不外乎四種,第一是投資100萬歐元到當地企業至少3年,第二是捐贈50萬歐元到愛爾蘭慈善機構,第三是投資100萬歐元到指定基金,第四是投資200萬歐元到愛爾蘭證券交易所上市的房地產信託基金。對於上述四種方法,他認為投資企業會比較安全。就以捐贈而言,捐贈後不能回本,至於投資基金最好投資者是投資高手,並了解當中基金內容,投資期間亦有機會錄得虧損。

如果港人有意移民到當地,他認為投資當地的福利房會較穩陣,福利房就像香港的公屋。一般當地政府會與私營發展商合作,當發展商完工後,政府就會買入福利房。因此只要樓宇落成,該筆投資金額就可以取回,但要留意通常發展商會收取續約費、4%至6%的管理費,另外仍有律師費等開支。一些發展商亦會推介投資療養院,回報可達3%至4%不等,亦不失為一個穩健的移民投資方法。

上述福利房主要為當地低收入家庭而設,Bartra Wealth Advisors 亞洲區域總監韓雄健(James Hartshorn)亦表示:「政府通常會透過與私人企業合作,集資發展公共房屋與療養院等重要資產。IIP 便是應此需求產生的投資移民計劃,以幫助這些項目得到穩定及持續的資金流,並吸引各國人才流入愛爾蘭。」

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愛爾蘭輪「公屋」亦需最少6年

「其實愛爾蘭的房屋問題與香港有點相似,在過去多年,政府建屋量較少,因此當地樓價變得非常昂貴,一般市民要上車亦難以負擔。如想住在公營房屋亦至少要輪候6、7年。」黃先生指,許多發展商欠缺後續服務,他就會提供一站式服務例如協助移民人士開設銀行戶口、電話通訊服務,及介紹當地較有信譽的發展商,如移民人士有其他生活方面的問題都會協助解答。他又表示,自從去年本港發生一連串的社會運動後,察覺到有更多港人移民到當地,亦有不少人向他查詢愛爾蘭移民事宜。

當地生活與香港有很大分別,生活節奏舒適,基本上當地生活沒有太大壓力,是他決定留下的主要原因。普遍公司實行五天工作制,商店普遍於晚上6、7時關門,每逢星期五,大多打工仔會在下午3時下班,以便到商場購物,私人時間會比較充裕。

現時當地最低工資為每小時10.1歐元,如每周工作40小時,即每月工資大約為1616歐元(約1.48萬港元)。與消費水平比較,其實當地人工不算高,但生活舒適是他留下的原因。稅項方面,當地採用累進制,年薪為3.5萬歐元或以下會收取20%薪俸稅,超過3.5萬歐元的部分將會收取40%稅項,稅項已於支薪時扣除。

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市郊3房戶月租1.4萬

現時他租住在都柏林市郊第15區一個3房單位,每月租金為1500歐元(約1.37萬港元),其實他亦渴望可以在當地買入物業,但由於當地樓價高昂,加上按揭審批嚴謹,只可以借年薪的3.5倍外,銀行亦會因應是否有供養父母、小孩及其他生活開支已減扣批出的按揭成數。根據愛爾蘭中央統計局的數據顯示,今年上半年愛爾蘭全國樓市僅上升0.1%,都柏林樓市則下跌0.7%,惟公寓價格上升2.4%,愛爾蘭東南部樓市下跌0.7%。總括而言,當地整體樓市降溫,樓市指數較2007年2月的頂峰水平低22.7%。惟若以2013年初低位相比,現時全國樓價累漲83.2%,首都都柏林更升了91.4%。

當地房屋部的數據顯示,去年第四季全國全新別墅售價為24.9萬歐元,二手別墅售價為21萬歐元,二手公寓平均售價為18.9萬歐元,都柏林二手別墅及公寓平均價格分別為26.7萬及19.5萬歐元。另有研究公司統計,當地人平均年薪為3.85萬歐元,如扣除稅務等,可見要上車買樓實在不容易。

明報記者 黃清瑤

刊出日期: 20200904日(星期五)

刊物:明報專訊

原文連結:按此觀看原文

 

【iMONEY智富雜誌】供應短缺租盤稀 都柏林租金回報率冠絕歐洲

香港樓價高企,買樓收租實不划算,難怪近日愈來愈多投資者放眼全球,投資英國、馬來西亞甚至是泰國的樓市。這些地區的租金回報雖吸引,但原來一向少人問津的愛爾蘭才是收租回報最高的地區。記者專程到愛爾蘭首都都柏林一探究竟。

社會風波未平,不少市民擔心在香港的資產受到牽連,因而決定走進國際,投資海外樓。但觀乎主流媒體報道,如希望投資在法制建全的國家,選擇似乎只得英國、加拿大和澳洲等,惟這些國家的樓價早已被全球投資者炒高,現價買入租出不見得吸引,故投資者不妨「把畫面拉闊一點」,放眼投資其他較冷門的國家。

但究竟有何「刨冷」之選?我們不妨由租金回報入手,據Helgi Library統計,愛爾蘭是全歐洲租金回報最高的地方,平均租金回報達7.69厘,其次就是塞浦路斯的6.87厘,至於港人熟悉的英國只是排第16,租金回報只得4.67厘,可見,投資愛爾蘭物業似乎甚具價值。

Colum Butterly是愛爾蘭其中一家最大地產代理公司DNG的地產經紀,他接受本刊專訪時指解釋,當地租金回報吸引,全因很多跨國企業都會將其歐洲總部設於愛爾蘭,包括Facebook、Google、Linkedln等科技巨擘,可見全歐的科技專才都集中在愛爾蘭,尤其是首都都柏林。

外來勞動人口增加,但供應卻遠遠追不上需求,故當地租金水平冠絕全歐。據當地報章《The Irish Times》的報道,都柏林的租金水平是全歐洲第三高,平均每平方米租金達26歐元(即每呎26港元)。以此平均水平換算,假設於都柏林租一個500呎的單位,所需租金便達到13,000港元,與香港無異!

外來勞動人口增加,但供應卻遠遠追不上需求,故當地租金水平冠絕全歐。據當地報章《The Irish Times》的報道,都柏林的租金水平是全歐洲第三高,平均每平方米租金達26歐元(即每呎26港元)。以此平均水平換算,假設於都柏林租一個500呎的單位,所需租金便達到13,000港元,與香港無異!

一房單位售逾250萬

同時,都柏林雖然名列全球樓價最貴的十大城市,但樓價仍比香港便宜。現時都柏林市中心一個一房公寓單位大約售250至275萬港元,遠低於香港同類型的樓盤,故在「租貴樓平」的情況下,租金回報率異常吸引。

正如上文所說,租金水平高企的癥結,正是在於供應不足。Column指出,香港自金融風暴後大跌後,政府便沒有續建居屋及加快供應土地,致令樓價自2012年起大幅攀升,直至近日社會運動頻生才終止升勢,而曾為「歐豬五國」之一的愛爾蘭亦面對類似情況。

次按風暴後停建屋

原來愛爾蘭在2009年時,也跟隨美國陷入「次按風暴」,當時央行並未對樓按作任何限制,有部分銀行便推出十成按揭計劃,買樓客一元也不用付便可以買樓,「當時一個的士司機都可以有數個物業,而且銀行借錢也沒有月薪上限。」故在美國樓市泡沫爆破後,愛爾蘭的樓價也跟隨下挫,不單業主損失慘重,就連發展商也因沒有足夠資金回籠而陷入危機。

和香港一樣,樓價大瀉後政府不敢增加樓房供應,但來自外國的投資卻未有減少,愈來愈多跨國企業也進駐愛爾蘭各大城市,令樓價在2011年「歐債危機」見底後拾級而上。主力代理都柏林市中心樓盤的Column表示,都柏林樓價正以每年10%至15%的幅度上揚,直至近兩年的升幅才再次回到單位數,而去年樓價亦跟隨外圍經濟轉差而略有調整,但近日又再重拾升勢。

「現在樓價下跌了一點,我認為是吸納時機。」作為地產代理,不會期望他看淡樓市,但無可否認的一點是,樓市賺錢並非只靠樓價升值,還要看租金回報,而當地租金水平正處歷史高位,短期內也沒有下調空間,「供應短缺的問題很難在短時間內解決,而愛爾蘭為『歐洲矽谷』的地位未有改變,對租金有一定支持。如每年樓價以3%至4%上揚,再加上6厘租金回報,一年總回報已達一成。」

近市中心吸優質租客

由於很多來自歐洲其他國家的「打工仔」沒有地方居住,他提醒,有興趣入市的投資者如想追求更高的租金回報,首選是1房公寓單位,其次可選2房排屋。的確,據當地最大放盤平台Daft的數據顯示,1房公寓單位的租金回報率最高,如都柏林1號區(都柏林分為24個區)的1房公寓單位回報率平均便達8.5厘,而2房及3房排屋就分別得7.2厘及6.9厘。

要選最方便的地區,首選當然是科企總部林立的Gland Canal Dock,該區的公寓單位空置率非常低,只要該區有盤放租,很快就可以租出,而且發展商傾向於當地建商廈,屆時租盤便會更加搶手。不過,Gland Canal Dock的樓盤數量不多,如想吸納這班高收入的優質租客,近市中心的第1、2、3、8和第4區也算不俗。

當然,任何投資也有風險,尤其是都柏林的樓價由2011年見底以來已翻了一翻,而且近年的升勢亦見轉慢,近兩年甚至只得數個百分點的升幅,再次看到雙位數增長的機會很微,皆因市場亦要顧及當地居民的承受能力,「老實說,當地人很難以個人名義買樓,因為按揭上限為年薪的3.5倍,如果是二人家庭,或許會較易買樓,所以收租絕對問題不大,但不要期望樓價會大幅上升。」

其次就是政府隨時出手干預。其實政府早在2016年已看到租金高企的問題,因而推出租金管制,每個單位的租金增幅每年不得多於4%,及後又在2018年限制業主作短期出租。但即使政府推出了很多措施,由於新建成的都是較高級的公寓,故去年第三季北部城區的租金增幅便高達4.9%,北部鄉區的增幅甚至高達5.6%,如情況未見改善,政府或有機會推出其他「辣招」。

去旅行順便睇樓?

上期本欄介紹如何以Rightmove買英國樓。雖然Rightmove也有愛爾蘭樓盤,但卻非當地最受歡迎的平台,有興趣的讀者不妨下載另一個名為Daft的應用程式。Daft的用法其實與Rightmove無異,都是需要用家先選出心儀的地區和物業類型,但Daft就有多一個功能,就是會顯示業主可供「睇樓」的時間,如大家到愛爾蘭旅行,想不到有甚麼可以做,「睇樓」也是不錯的選擇。

投資養老院 回報4厘兼可移民

愛爾蘭政府有意增加房屋供應不是空口說白話,由其投資移民的要求中便可一窺一二。愛爾蘭房地產商Bartra亞洲區總經理James Hartshorn表示,港人如想申請投資移民,只需要在愛爾蘭有價值200萬歐元資產,當中100萬歐元用來投資當地公共項目。

有見及此,Bartra近年開拓本港業務,並提供兩種公共項目的投資計劃,第一類是為借貸予公屋營建項目,為期三年,但到期後不會提供任何利息,由於項目由政府擔保,適合只為移民但不想承受任何投資的港人;而另一種則是借貸予養老院營建項目,貸款期5年,年息4厘。

James指,供應短缺的問題不只限於房屋,在養老、商廈等領域也看到有一定需求,但由於營運養老院的限制較多,例如需通過當局的監管審查程序,以及每周只可新增4名入住者,故投資期會比公屋長,但卻可享有4厘投資回報。他又指,自公司進駐香港後,查詢有關項目的數量上升不少,除了因移民門檻低外,亦因愛爾蘭是英語及普通法制國家。

 

刊出日期: 20200108日(星期三)

刊物:iMONEY智富雜誌

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