Bartra四所療養院以1.61億歐元成功出售予比利時房地產投資信託基金Aedifica

2022年8月19日,Bartra Healthcare宣布以約1.61億歐元的價格向比利時房地產投資信託基金(REIT)Aedifica出售了一系列的療養院。該系列可容納合共617名住戶,包括位於Loughshinny和Northwood的兩所療養院、位於Beaumont的HSE過渡期護理院,以及目前建造中的Clondalkin Lodge療養院。

Declan Carlyle,Bartra Healthcare行政總裁。照片攝於 Loughshinny 療養院。

Bartra Healthcare行政總裁Declan Carlyle表示:「這對Bartra Healthcare和其團隊來說是非常振奮的消息,這筆收購具有重大意義,將進一步加強我們在愛爾蘭療養院業界內的地位。我們將繼續提升服務質素,以及擴大我們的療養院投資組合。」

「Aedifica是一個很好的合作夥伴,我們在理念和價值觀上不謀而合。需要強調的是,無論是住戶還是員工,都不會因為療養院所有權的變化而受到影響。Bartra Healthcare未來還將會營運Aedifica位於Crumlin療養院,該療養院目前正在興建中。」

所有被收購的醫療保健物業, Bartra Healthcare將在已簽訂的長期租約下繼續營運管理,對住戶沒有任何影響,所有員工條款亦將保持不變

本輪收購對IIP投資者意味著什麼?

一般來說,房地產投資信託基金(REITs)會投資各類型的房地產,並定期派息,將其資產產生的收入分配給持有人。REITs構建投資項目組合(可以是股票或定息產品形式,具穩定收入流、市場波動性較小的資產往往是它們的投資首選。這可使基金經理實現更大的投資組合多元化、獲得更高的潛在收益,並將整體風險降至最低,以確保REITs持有人獲得股息。

本輪收購證明了具有長期投資眼光的大型機構投資者對我們的項目和Bartra集團的信心,是Bartra實力的認證。對於IIP投資者而言,這類投資項目安全性極高:不僅是愛爾蘭當地的剛性需求,也被愛爾蘭移民局(INIS)指定為優先項目類別,更有來自政府的收入來源,且有頂級金融機構的認可。從各方面來說,這些都使機構投資者對療養院項目青睞有加。另外,這筆1.61億歐元的大宗收購,也充分保障了Bartra的還款能力,進一步保證了我們對投資者的還款以及交付特定利息的

Bartra旗下的IIP療養院項目的商業計劃大致如下:

1. 尋找適合建造高質素療養院/過渡期護理設施的地段;
2. 按預算建造項目,並按時落成;
3. 按照嚴格的監管標準管理療養院;
4. 開始營運後,將一系列的療養院出售予機構投資者;而且
5. 用出售所得給予IIP投資者還款

Bartra已經全部實現了向IIP投資者提供的商業計劃書上的各項目標(Clondalkin Lodge療養院仍在建造當中),並將於2022年9月開始向投資者還款。 Bartra正在籌備開發新的IIP療養院項目,並已清楚展示了其執行商業計劃的能力。

Poplar Row公共房屋項目成功還款 – 投資者Bruce分享他的IIP旅程

今年夏天,我們帶著一位IIP投資者參觀了我們在愛爾蘭的Poplar Row公共房屋項目。Poole House是一座五層住宅大樓,位於都柏林3區,今年6月正式完工。我們的客戶Bruce看到項目建成興奮不已,他和他的家人早在2019年就投資了該項目。

在Bruce訪問Bartra總部和Poplar Row的過程中,我們的愛爾蘭同事Richard Lenehan採訪了他。Bruce早已獲得了等同愛爾蘭永居的Stamp 4簽證,且成功續簽,並已收到了他的投資本金。

「我很高興在2019年投資了Bartra的IIP項目。在這裡親眼看到這個項目,看到它落成,這一切看上去很了不起。可以觸摸到它,這感覺很實在。這就是為什麼我總是喜歡有形資產。」Bruce說。

「我很樂意向那些尋求投資IIP的人推薦Bartra。投資移民愛爾蘭,Bartra絕對是首選,我之所以選擇公共房屋項目作為我的投資,是因為Bartra過往的業績和還款保證,讓我相信辛苦賺來的錢能得到安全保障。」

「另外,這些項目要麼出租給或出售給當地政府或獲政府認可的房屋機構,這一點也讓我覺得安心。所有這些因素都讓我有信心投資Bartra的項目,尤其是在愛爾蘭房屋供應短缺的情況下,我投資的錢能幫助當地社區擁有更多更好的房屋,我為此感到自豪。」

「有些朋友問我為什麼選擇愛爾蘭。我認為愛爾蘭為我的家庭提供了大量機遇,不僅因為它是一個英語國家,使溝通更容易,而且它與歐盟國家、英國和美國的聯繫也十分緊密,所以我們能夠獲得更多的資源,可以選擇在不同的地方生活。」

觀看我們對Bruce的採訪,了解更多關於他的愛爾蘭之旅。

Bartra公共房屋項目

愛爾蘭政府在其房屋政策中明確指出,需要增加私人房屋和公共房屋的供應,並承諾在2022年至2030年增加超過88,000間公共房屋供應。

對Bartra來說,建造新住宅物業是我們業務的一個關鍵部分。除了為愛爾蘭提供更多急需的房屋,還有助於創造就業和提供培訓機會,重建和支持愛爾蘭各地的社區。

Bartra投資總監Andrew Ennis說:「我們的計劃是在2030年前建成至少3000間新房屋,這其中的關鍵是不斷建造更多可持續的公共房屋。我們希望提供更多的公共房屋,並以可負擔的租金出租予有需要的人士。我們相信,公共房屋可以在減少房屋供應危機方面,發揮更大的作用。」

「除了建造我們自己的房屋,我們還與獲政府認可的房屋機構以及愛爾蘭政府建立了一系列合作關係,並將繼續與這些組織合作建造更多的房屋。」

IIP為投資者提供安全的投資

Bartra的Colmcille House, Stoneybatter公共房屋項目,於2021年完工

Bartra的公共房屋項目,會向IIP投資者募集建造資金。Bartra計劃在已購入的地段上開發一系列公共房屋項目,讓每位IIP投資者能持續了解其所投資項目的進展。

2017年,Bartra正式開展其公共房屋業務,以幫助愛爾蘭政府提供急需的家庭房屋。為此,Bartra籌建了公共房屋團隊,專門物色適合開發和翻新公共房屋的地段,以便Bartra為投資者提供具吸引力的投資機會,尤其是在都柏林地區。

Bartra正按照其向投資者提供的商業計劃開發公共房屋:

  • Bartra收購了位於都柏林市中心Pim Street的一座5層高的現代化住宅大樓,包括27個公寓單位和一層商業鋪位。2018年,大樓完成了耗資100萬歐元的翻新工程,現時該項目已整所由都柏林市議會承租。
  • 位於Stoneybatter的Colmcille House,是一個由23個公寓單位組成、6層以上的新開發項目,距離市中心不到2公里,於2021年完工,同樣整所由都柏林市議會承租,簽訂25年租約。
  • 位於Poplar Row的Poole House是一座新的5層住宅大樓,位於都柏林3區,靠近市中心,於2022年6月正式完工並與都柏林市議會簽訂25年租約。
  • 位於Blanchardstown、26個單位的Clonross項目也在施工中,至於36個單位的Clonliffe Road項目也即將動工。

我們會繼續擴大公共房屋的投資組合。公共房屋二期由四個項目組成,包括Old Navan、Clonliffe、Old Kilmainham和Broombridge,總成本約6,270萬歐元,已經全部認購。

另一個投資組合公共房屋三期,包括兩個新地點——Belmayne和Woodlands,總成本約為3,620萬歐元,目前可供IIP投資者投資。

Bartra集團行政總裁Mike Flannery說:「Bartra正在迅速成為愛爾蘭最大的公共房屋提供商之一。我們致力於項目的品質,從選址、設計到建造。」

在Bartra,我們希望為社區建造更多的房屋,並通過幫助減少房屋問題來貢獻社會。

愛爾蘭最新經濟發展動態(2022年上半年)

2022年上半年,愛爾蘭的經濟增長繼續保持強勁,且有望維持至年末。儘管通脹很有可能會持續一段時間,減緩GDP增長,但這並沒有阻礙愛爾蘭的經濟繼續復甦,走出疫情的陰霾。歐盟委員會最近將愛爾蘭2022年實際GDP增長預期,從2022年5月的5.4%,小幅下調至5.3%,繼續保持高速增長。至於2023年的年度增長預測,則由5月份的4.4%下調至4.0%。

儘管過去幾年全球經濟持續受各種不確定性影響,但愛爾蘭經濟一直保持強韌。根據歐盟統計局的數據,愛爾蘭在2021年的人均GDP排名全歐盟第二,僅次於盧森堡。在名義GDP(Nominal GDP)排名中,愛爾蘭超過新加坡成為世界第二富有的經濟體;而在購買力平價(PPP)排名中,愛爾蘭同樣是世界第二富有的經濟體,超越新加坡和卡塔爾。

國際貿易和外國直接投資(FDI)是全球價值鏈(GVC)的關鍵驅動力,而它們都是支撐愛爾蘭經濟發展的重要組成部分。根據世界銀行的數據,往愛爾蘭的外國直接投資,規模是全歐洲最大之一,而該國的商品和服務出口佔GDP的比例為135%。

以下,讓我們仔細析剖這兩個驅動愛爾蘭經濟的關鍵因素,看看它們如何使愛爾蘭成為歐元區第三具競爭力的國家,並在世界排名中排名第11位。

吸引外資進駐,促進就業

蘋果在美國以外的首座設施,座落愛爾蘭的科克(圖片取自 Apple.com Newsroom)

今年上半年,跨國企業在愛爾蘭的投資獲批量和創造的職位數量,均創歷史新高。

愛爾蘭工業發展署(IDA)的年中報告顯示,今年1月至6月底期間,新的投資獲批量達155項,比去年同期增長9%,比2019年疫情前的記錄高出10%。其中,有73家是來自首次在愛爾蘭開展業務的公司,也有差不多數量的公司選擇在該國的其他地區進行投資。今年上半年宣布的最大投資,包括Intel的一項120億歐元投資、Apple位於科克(Cork)的新園區大樓(落成後可容納1,300名員工),以及TikTok和 Workday 宣布招聘1,000 個新工作職位。

「這些是在疫情、英國脫歐、全球地緣政治的不確定性、通脹壓力、供應鏈挑戰、氣候變化、能源問題以及自今年年初以來俄羅斯入侵烏克蘭的背景下,取得的亮眼半年成績 。」將在未來幾個月內卸任的IDA首席執行官Martin Shanahan提到他補充:「我們永遠不應忘記,當疫情來襲時,這些跨國公司創造的就業機會和收入幫助我們擺脫了衰退,而現在,它們給予我們足夠的財政力量,來緩解生活成本持續上漲的危機,並避免愛爾蘭再次陷入衰退。」

一些投資獲批的跨國公司

就業方面,愛爾蘭企業繼續積極招聘,尤其是跨國企業,這得歸功於大量的外國直接投資。Workday最近宣布,將在其位於都柏林的歐洲總部新增 1,000個職位,該總部目前已擁有1,700多名員工,這是跨國公司願意在愛爾蘭長期發展的證明之一。

就業增長和強勁的經濟,也利好當地的商業房地產市場。都柏林寫字樓市場從年初至今的租金增長率超出預期,以市中心新建的ESG合規甲級寫字樓為例,根據世邦魏理仕(CBRE)的5月報告,整體租金現在約為每平方米646歐元。在都柏林以外的地區,最近幾個月也有企業進行區域招聘,直接刺激科克、利默里克(Limerick)和戈爾韋(Galway)等城市對現代化寫字樓的需求。

出口

在國際貿易方面,根據中央統計局(CSO)2022年5月發布的最新數據,愛爾蘭未經調整的商品出口價值為180億歐元。貨物出口增長主要受醫療器械和醫藥產品出口增長所推動。2021年,這些商品的出口佔所有出口的38%。

  • 愛爾蘭是歐盟第二大藥品出口國
  • 高科技製造業的就業人口,佔總就業人口的29%,比例為歐盟內最高

從愛爾蘭出口的地域分佈來看,2022年5月歐盟佔商品總出口的35%,其中德國是最大的進口國,荷蘭和比利時分別位居第二和第三。與2021年5月相比,2022年5月愛爾蘭向歐盟出口總額增加了8.41億歐元,按年增加15%。美國是主要的非歐盟進口國,佔愛爾蘭2022年5月出口總額的30%,即54.16億歐元。

電子設備、光學、醫療器械以及藥品,是其他地區從愛爾蘭進口的主要商品,包括中國內地、香港、越南和阿聯酋。

愛爾蘭對中國出口總額(以美元計算)

最新數據顯示,2020年愛爾蘭對中國出口總額為119億美元,較2019年增長約18%。過去25年,愛爾蘭對中國出口年均增長22.9%,從1995年的 6,790萬美元,增加至2020年的119億美元。

愛爾蘭向中國出口的主要商品包括集成電路(69.1億美元)、氮雜環化合物(8.67億美元)和醫藥產品,包括疫苗、血液、抗血清、毒素和培養物等(5.67億美元)。

也有越來越多的食品從愛爾蘭進口到中國。愛爾蘭對中國的豬肉出口在2021年創下歷史新高,在總值5.42億歐元的豬肉中,有40%出口到中國,比2020年增長8%。愛爾蘭現時正推動更多元化的肉類出口,愛爾蘭食品局(愛爾蘭政府的食品推廣機構)Bord Bia的駐上海經理Conor O’Sullivan說:「我注意到中國的食品消費越來越多樣化。中國人過去主要吃豬肉,但現在越來越多的人嘗試進口羊肉、牛肉、雞肉以及植物蛋白,這是優質愛爾蘭食品的一個非常大的機會。」

愛爾蘭對香港的出口年增長率為6.15%,從1995年的1.77億美元增至2020年的7.87億美元。愛爾蘭向香港出口的前三大商品分別是珠寶(1.28億美元)、包裝藥品(1.07億美元),以及空白音頻媒體(9,680萬美元)。

愛爾蘭還向香港出口各類服務,包括金融服務(1.25億美元)、保險服務(6,830萬美元)以及其他商業及專業服務等,2018年總出口價值為3.45億美元。

總結

在COVID-19疫苗接種率高的背景下,愛爾蘭上半年經濟迎來全面重新開放並廣泛復甦。理想的商業環境,造就了可觀的就業增長,而家庭超額存款儲蓄和工資增長則帶動消費支出上升。加上外國直接投資和國際貿易對愛爾蘭經濟帶來巨大貢獻,預計今年餘下時間愛爾蘭經濟將繼續保持強勁,表現將優於其他歐盟國家,保持其對企業和投資的吸引力和競爭力。

愛爾蘭投資移民首選Bartra Wealth Advisors 項目受客戶高度認可

根據愛爾蘭中央統計局於2021年8月發布的數據顯示,至去年4月愛爾蘭總人口自1851年以來首次突破五百萬,同比人口自然增長達三萬四千人,儘管世界各地因疫情蔓延導致封城措施不斷,期內仍有超過六萬五千人選擇移民愛爾蘭,更有不少愛爾蘭人選擇回流歸國,足見愛爾蘭仍受移民者青睞。作為唯一一家在香港提供專業移民諮詢服務的愛爾蘭大型地產發展商,同時也是在愛爾蘭投資移民計劃中,唯一集房地產開發、營運和管理、提供一站式服務和合資格地產投資項目的集團,Bartra Wealth Advisors再次獲得【2021華富財經傑出企業大獎 – 傑出愛爾蘭移民諮詢服務及投資移民項目】殊榮。

投資移民愛爾蘭詢問度高   門檻配套簡單

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近年愛爾蘭成為移民熱點,相信與當地移民政策和配套有莫大關係。作為六大英語國家之一,愛爾蘭是少數能快速獲得永居身分,申請過程簡單的國家。申請人只需要透過愛爾蘭投資移民項目獲得簽證每年登陸一次即可滿足續簽要求,持有簽證滿5更可豁免登陸要求,輕鬆實現「移民不移居」,無需放棄本身的工作或生意、人脈。申請者只要一人申請便能全家移民,伴侶及子女均能受惠,做到一步到位獲永居身份。愛爾蘭同時擁有優厚客觀條件,教育水平高,更有「歐洲矽谷」及「新金融中心」美譽,其護照在 2021 年排名全球第五,持有人除了可以進入歐盟,在英愛兩國簽訂的CTA協議下,愛爾蘭公民更是無需許可便能往英國工作及生活,對收入相對較高的申請者而言是投資移民的首選國家。

背靠可靠發展商 Bartra 一站式服務優質全面

Bartra Wealth Advisors (Bartra) 是愛爾蘭最成功的房地產發展商之一Bartra集團的子公司,專門提供獨立的愛爾蘭投資移民諮詢服務,旨在為大家創建更美好的將來。公司團隊擁有專業的投資顧問及登陸團隊,憑藉成熟的商業模式,豐富的愛爾蘭移民經驗以及強大的業務網絡支持,Bartra集團已成功發展了大量的公共房屋和療養院項目,並符合投資移民計劃(IIP)的要求,幫助了數百個家庭成功移民到愛爾蘭。在愛爾蘭投資移民計劃中,Bartra是唯一一家能於合資格房地產投資項目領域裡,提供房地產開發、營運和管理等一站式服務的集團,並設有專業部門完善營運和管理。

Bartra背靠母公司的豐厚資源,為客戶提供一站式移民服務,其獨特的商業模式在客戶的整個投資和移民過程中均給予支援。從移民諮詢、申請政府支持的IIP項目直至退出投資,Bartra均為客戶全程提供服務。迄今為止,Bartra成功保持了100%的申請批准率,100%的續簽率和100%的還款率。

Bartra留意到近年港人的移民意欲激增,作為亞洲主要的愛爾蘭投資移民項目供應商,Bartra 在 2021 年籌集了近 5,400 萬歐元的投資額,主導著愛爾蘭投資移民市場在公共房屋和療養院企業投資領域。通過 Bartra 投資移民愛爾蘭的投資者均成功獲取愛爾蘭永久居民身份,2021 年大多數人在六到九個月的時間內獲批,當中最快在三個月內獲取簽證。而在疫情期間,投資者豁免一年登陸一天的要求。至2021年底,Bartra已成功處理約400宗愛爾蘭投資移民計劃IIP申請,而香港家庭佔約70宗申請,反映移民愛爾蘭對港人極具吸引力。從2021年年底開始,有投資者收到他們的全數還款及利息,部分投資者打算繼續投資Bartra的一些地產項目,其他投資者則想用於子女的學費上或再投資當地物業。

投資移民項目獲當地政府支持  回報可觀

Bartra 於愛爾蘭投資移民項目中信譽超卓,所有的項目均是愛爾蘭移民暨歸化署(INIS)會優先支持的社會基礎設施項目,至可信賴。

以公共房屋爲例,項目由集團開發,再與地方政府簽署為期 25年的租賃協議,租金為協議市場租金的 95%,該價格與指數掛鉤,並由不同公司提供債務融資。風險極低並百分百保本。

而療養院方面,項目屬於重建愛爾蘭戰略計劃的一部分。 Bartra的愛爾蘭療養院項目不但安全、合符投資移民要求,並迎合大量需求,收入來源獲國家支持,由國家醫療基金資助床位。 Bartra 早前宣布耗資1.6億歐元(約13億元港幣)興建五所高級療養院的愛爾蘭物業開發商,正積極拓展其醫療保健業務並提供更多療養院床位以滿足需求,發展的項目能配合愛爾蘭投資移民計劃(Immigrant Investor Programme – IIP)從亞洲投資者中籌集項目資金同時為投資者提供愛爾蘭永居身份。

Bartra同時是唯一一家在 IIP 中提供開發、營運和管理等一站式服務的集團,由專業的醫療保健部門Bartra Healthcare營運和管理。 Bartra 的愛爾蘭療養院項目是安全、合符投資移民要求和擁有大量需求,收入來源獲國家支持。 Bartra十分注重項目的品質,並為客戶提供本金還款和 4% 年息。該計劃受香港客戶歡迎,有些投資者表明可以利用投資期到期時所獲的 20% 利息,大約 200 萬港元,以支付子女的教育費用或購置愛爾蘭物業。

由於Bartra的投資項目深受亞洲投資者歡迎,公司除在香港設置總部外,更在中國内地包括上海、北京及深圳,以及越南胡志明市設置分公司,2022年計劃進入河内市場, 以及開拓其它國家如印度及阿聯酋。

疫情下關顧員工及客戶需要  服務無間斷

Bartra除了體貼客戶需要外,同時也首要關顧和保障員工的安全。疫情期間,公司在營運層面上充分支援員工,無論是國内外,公司定期派發口罩,並推出員工居家工作的彈性上班安排。

客戶方面,除了定期通過郵件發送每月公司簡報及季度項目施工報告和公司新聞,Bartra市場部大力發展公司網上資訊,包括網頁上的文章、視頻、社交媒體等,並舉辦不少綫上活動和講座,内容涵蓋各層面,譬如移民愛爾蘭好處,稅務安排,子女海外升學建議,愛爾蘭物業市場概況,就業市場更新,移民總類選項及風險須知等等。

項目方面,Bartra每個項目都設有實時攝錄機,客戶只需透過智能手機或流動裝置便可收看投資物業的施工進度。為呼應持續發展的需要,Bartra的項目均加入不少綠化元素,包括提供綠化空間及天臺安裝太陽能板等。除了療養院和公共房屋投資移民項目外,集團極力發展受政府注資的共居項目,創建青年社區並為當地提供更多不同類型的住所。集團同時也發展再生能源項目,提高風能發電,響應環保和可持續性發展,努力實踐公司為大家創建更美好將來的宗旨。